リースバックで設備を現金化する

この記事は、自社の不動産や機械設備を持っているが、それを手放さずに資金化する方法を探している中小企業・個人事業主に向けて書いています。 結論から言うと、リースバック(セール・アンド・リースバック)は、所有する不動産・設備をリース会社等に売却して代金を受け取り、その後は賃料を払いながら同じ資産を使い続ける仕組みです。場所や設備を変えずに資金を確保できる一方、所有権を失うこと・毎月の固定費(賃料)が増えることは避けられません。

設備のリースバックで先に知っておきたいことを、3つに絞ります。

• 設備のリースバックは、機械・設備をリース会社に売り、同時にリース契約を結んで同じ設備を使い続ける取引です
• 入ってくるのは査定額そのものではありません。相場の目安は仲介市場価格の60〜80%です(不動産の事例が中心で、設備固有の相場は確認できていません)
• ローンや割賦が残っている設備は、売却代金で残りを払えるかが入口になります。手順と分かれ目は「設備のリースバックの手順と、残債がある設備の扱い」にまとめました

結論:資産を売って、賃料を払って使い続ける

リースバックは、自社が所有する不動産(本社・工場・店舗など)や機械設備を、リース会社や不動産会社に売却して代金をまとめて受け取り、その後は賃貸借契約(またはリース契約)を結んで賃料を払いながら、同じ資産を使い続ける取引です。

銀行融資のように「借りて返す」のではなく、「売って、借りて使う」という発想です。売却した瞬間にまとまった現金が入るため、資金繰りが苦しいときの選択肢として紹介されることがあります。ただし、資産の所有権は自社から離れ、以後は賃料という固定費が毎月発生する点は忘れてはいけません。

リースバックとは何か:仕組み

リースバックは「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれ、次の2段階で成立します。

1. セール:自社が所有する不動産・機械設備をリースバック会社(または不動産会社)に売却する
2. リースバック:売却と同時に、その資産についてリース契約(または賃貸借契約)を結び、賃料を払って引き続き使用する

不動産の場合は普通賃貸借契約または定期借家契約のいずれかを、機械設備の場合は企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の分類にもとづきファイナンスリース契約またはオペレーティングリース契約のいずれかを結ぶ形になる。ただし、調査した範囲では、事業用リースバックでどちらの契約形態が多く選ばれているかを示す運営元・公的機関の一次情報は見当たらなかった(個人向け住宅リースバックについては「定期借家契約が多い」とする業者側の解説記事が複数あるが、事業用に同じ傾向が当てはまるかは確認できていない。2026年9月5日確認)。同様に、機械設備のリースバックに固有の契約実務を示す一次情報も見当たらなかった(2026年9月2日確認)。

住宅を対象にした「個人向けリースバック」がよく知られていますが、本社・工場・店舗・社員寮・作業場といった事業用不動産(ダイヤモンド・オンライン「中小企業の資金調達の新たな選択肢『事業用リースバック』とは」、2026年9月2日確認)や、パソコン・社用車・医療機器・作業機械といった機材類(一般社団法人日本中小企業金融サポート機構、2026年9月2日確認)を対象にした「法人向け・事業用リースバック」も存在します。

何を現金化できるか:対象になる資産

調査した範囲では、リースバックの対象になり得る資産は次のように整理できます。

個人名義の不動産でも、事業に使っていれば対象になる場合があります。抵当権が付いている物件でも、売買代金でローンを完済できれば利用可能なケースがあるとされています(ダイヤモンド・オンライン、2026年9月2日確認)。ただし、対象資産の範囲や条件は会社によって差があるため、実際に利用できるかどうかは個別の問い合わせが必要です。

相場:売却価格・リース料・買戻し価格

法人向けリースバックの相場として、次の数字が紹介されています(一般社団法人日本中小企業金融サポート機構「【法人向け】リースバックの売却・リース・再購入時の相場や利用メリット」、2026年9月2日確認)。

売却価格が市場価格より低くなるのは、リースバック会社にとって「買い戻される可能性がある」「賃料収入で回収する」という前提があるためです。この差額を「安く売って高く借りている」と捉えるか、「今すぐ現金化できる対価」と捉えるかで、リースバックが向いているかどうかが変わります。

会計・税務の扱い:知らないと後で困る3点

リースバックは会計・税務の扱いが複雑で、事前に押さえておくべき点が3つあります。

1. 会計基準は企業会計基準第13号(現行)にもとづく

セール・アンド・リースバック取引は、現行の企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」にもとづき、ファイナンスリースかオペレーティングリースかによって会計処理が変わります。なお、2024年9月13日に企業会計基準委員会が新しいリース会計基準(企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」)を公表しており、2027年4月1日以後に開始する連結会計年度・事業年度の期首から適用されます(企業会計基準委員会の公表ページ、およびPwC Japanグループの解説、2026年9月5日確認)。早期適用は2025年4月1日以後開始する連結会計年度・事業年度の期首から可能とされている(企業会計基準委員会の公表ページ自体には早期適用時期の明記はなく、デロイト トーマツ グループ等の解説記事で確認、2026年9月5日確認)。今後リースバックを検討する場合は、この基準変更の影響を顧問税理士に確認したほうがよい。

2. 土地の譲渡は消費税が非課税、建物・機械設備等はこの非課税リストに含まれない

国税庁タックスアンサーNo.6201「非課税となる取引」には、土地の譲渡・貸付けが消費税の非課税取引にあたることが明記されている(2026年9月5日確認)。消費税は非課税取引を限定列挙する方式のため、建物や機械設備など、この非課税リストに含まれない事業用資産の売却は原則として課税取引にあたる(同ページに建物・機械設備を名指しした記載はなく、非課税リストに載っていないことからの一般的な整理)。不動産をまとめて売却する場合、土地部分と建物部分で消費税の扱いが分かれるため、売却代金の入金額と、実際に手元に残る金額にはズレが生じることを前提に資金計画を立てる必要がある。

3. 実態が金銭の貸借とみなされ、売買が否認されるリスクがある

取引の実態が、買戻し条件付きで実質的に資産を担保にした資金の貸し借りに近いと判断された場合、法人税法64条の2第2項により、その資産の売買はなかったものとされ、譲受人から譲渡人への金銭の貸付けがあったものとして所得計算されることがあります(法人税法64条の2第2項、2026年9月2日確認)。この場合、想定していた会計処理・税務処理が否認されるリスクがあるため、契約前に税理士に取引内容を確認することが望ましい。

メリット・デメリット

調査した範囲では、リースバックは「今の場所・設備を失いたくないが、まとまった現金が今すぐ必要」という、両立が難しい2つの要望を同時に満たすための手段として紹介されています。裏を返せば、場所や設備へのこだわりがなく、単に資金が必要なだけであれば、通常の資産売却や他の資金調達手段のほうがコストを抑えられる可能性があります。

契約前に確認する5点

資金繰りが厳しいときほど、目の前の現金に気持ちが向きがちだが、契約書の中身を飛ばして進めると、あとで身動きが取れなくなる。最低限、次の5点は契約前に確認してほしい。

• 売却価格の査定根拠:市場価格と比べてどの程度の水準か、複数社で見積もりを取って比較する
• 賃料の金額と改定条件:契約期間中に賃料が上がる条件があるか
• 契約期間と更新条件:普通賃貸借か定期借家か。定期借家の場合、更新されない可能性がある
• 買戻し特約の有無と価格:将来買い戻す予定があるなら、買戻し価格を契約時にあらかじめ確定させておけるか
• 税務・会計処理の事前確認:顧問税理士に取引内容を見せ、法人税法64条の2第2項にもとづき金銭の貸借とみなされないか確認する

ファクタリング・ABLとの違い

資産を使って資金化する手段には、リースバックのほかにファクタリングやABL(売掛債権担保融資)もある。対象にする資産と、所有権が移るかどうかが違う。

不動産・設備を手放したくないなら融資やABL、売掛債権を早期に現金化したいならファクタリング、不動産・設備を保有し続けたまま現金化したいならリースバックという整理になる。あわせてABLとファクタリングの違いも確認しておくと、選択肢の比較がしやすい。

設備のリースバックの手順と、残債がある設備の扱い

設備のリースバックは、次の順番で進みます。日数は業者と設備によって変わります(資金化までの紹介例は、上の相場の表を参照)。

1. 設備の持ち主と残債を確認する:売ろうとする設備が自社の所有か、ローンや割賦の途中か、所有権が販売会社や金融機関に残る契約(所有権留保)になっていないかを、契約書と返済予定表で見る
2. 査定に出す資料を手元に集める:購入時の契約書・請求書、型式と製造年、設置場所、稼働や保守の状況が分かるもの、残債の残高が分かる書面
3. 2社以上に査定と条件を依頼する:売却価格、年間のリース料、リース期間、買戻しの可否を同じ項目で並べる
4. 条件を比べ、顧問税理士に見せる:前の節「契約前に確認する5点」に沿って確認する
5. 契約し、売却代金を受け取る:残債がある場合は、代金から返済に回す段取り(同時に完済するのか、先に自分で返すのか)を契約前に決めておく
6. リース契約に切り替わり、賃料の支払いが始まる:設備は動かさずに使い続ける

次に詰まる点:ローンが残っている設備でも売れるか

分かれ目は、買取価格が残債を上回るかどうかです。リースバックの解説では、残債が資産の価値を上回る「オーバーローン」の場合は、原則として利用できないとされています(FUTOKORO、2026年10月5日確認)。

ここでは、前の計算例の買取価格1,400万円を使って、残債の額ごとに手元に残る金額を並べます。

数字は計算例と同じ仮置きで、実際の買取価格と残債は個別の査定で決まります。所有権留保が付いている設備は、売る側に所有権がない状態なので、先に残債を完済して所有権を移してもらう必要があるかを、販売会社や金融機関に確認します。

なお、設備にかかる税金や保険料、修理の負担を、売却後にどちらが持つかは契約書の定めで決まります。リース会社が所有者になると、所有に伴う税金・保険料の納付などの事務が不要になるとリース会社が案内している例があります(リース会社necap.co.jpの「セール&リースバック」案内ページ、2026年10月5日確認)。ただし、保守や修理の費用をどちらが負うかまでは公式ページでは確認できていないため、契約書の該当する条項を見て、見積もりの段階で聞いてください。

計算例:製造機械を2,000万円で売却した場合、いくら入っていくら払うか

本文で紹介した相場の数字(仲介市場価格の60〜80%、買取価格の7〜13%、売却額の10〜30%上乗せ)を使って、1つの状況を仮置きして最後まで計算してみる。

前提: - 対象は製造機械で、仲介市場価格(査定額)を2,000万円と仮定 - 買取価格は相場の幅(60〜80%)のうち70%を採用 - 年間リース料は相場の幅(7〜13%)のうち10%を採用 - 買戻し価格は相場の幅(10〜30%上乗せ)のうち20%上乗せを採用

同じ機械を10年使い続けて買い戻さない場合、支払う賃料の合計は単純計算で140万円×10年=1,400万円となり、最初に受け取った売却代金(1,400万円)と同額に達する。何年使う予定か、買い戻すかどうかで、この取引が得か損かの見え方が変わる点を、自分の状況に当てはめて確認してほしい。

割合(70%・10%・20%)はいずれも本文で紹介した相場の幅の中から1つを選んだ仮の数字であり、実際の査定・契約条件は個別の見積もりで変わる。

次にやること

まず、売却を検討している不動産・設備について、複数のリースバック会社から査定と条件(売却価格・賃料・買戻し特約の有無)の見積もりを取ってください。 そのうえで、見積もり内容を顧問税理士に見せ、会計・税務上の扱い(法人税法64条の2第2項により金銭の貸借とみなされないか)を確認してから契約に進んでください。場所や設備を変えずに資金を確保したいという目的に合っているか、賃料という新しい固定費を払い続けられるかの2点を、契約前に自分の資金繰り表に落とし込んで判断することが欠かせません。

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※本記事は2026年9月時点の調査に基づく情報整理です。個別の契約・会計処理が自社に適しているかの判断は、リースバック会社または税理士等の専門家にご相談ください。

出典 - 一般社団法人日本中小企業金融サポート機構 【法人向け】リースバックの売却・リース・再購入時の相場や利用メリット - ダイヤモンド・オンライン 月々のキャッシュフローが70万円改善した事例も！ 中小企業の資金調達の新たな選択肢「事業用リースバック」とは - 企業会計基準委員会 企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」等の公表、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」(いずれも企業会計基準委員会) - PwC Japanグループ 新リース会計基準の適用に向けた準備およびスケジュール(適用時期の解説) - デロイト トーマツ グループ 企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」等の解説(第1回)(早期適用時期の解説) - 国税庁 タックスアンサーNo.6201 非課税となる取引 - 税務研究会 法人税法第64条の2 リース取引に係る所得の金額の計算(条文原文) - FUTOKORO リースバックとは？資金調達におけるメリットとデメリットを解説(オーバーローンの扱い、2026年10月5日確認) - リース会社necap.co.jp セール&リースバック(設備のリースバックの仕組み、税金・保険料の事務、2026年10月5日確認)