家賃滞納で明け渡しまでの猶予

この記事は、店舗やオフィスの家賃(賃料)の支払いが遅れている、または遅れそうな経営者・個人事業主に向けて書いています。 結論から言うと、借地借家法そのものには「何ヶ月滞納したら明け渡し」という猶予期間の定めはありません。実際に明け渡しに至るかどうかを決めているのは、民法の催告解除のルールと、裁判所が積み重ねてきた「信頼関係破壊の法理」という考え方です。この記事では、その考え方の中身と、滞納が始まってから実際にどのくらいの猶予があるのかを整理します。

結論:借地借家法に猶予期間の定めはない、決め手は「信頼関係破壊」

借地借家法は、借地権・借家権を持つ人(賃借人)の立場を守るための法律です。しかし条文の中に「家賃を何ヶ月滞納したら明け渡しになる」という日数・月数の定めはありません。

実際に賃貸借契約が解除され、明け渡しに至るかどうかを決めているのは、次の2つです。

• 民法541条:債務者(賃借人)が家賃を支払わない場合、貸主が「相当の期間」を定めて支払いを催告し、その期間内に支払われなければ契約を解除できる、という条文。ただし、期間が過ぎた時点での不履行が契約や取引上の社会通念に照らして軽微なときは解除できない(同条ただし書。e-Gov法令検索、2026年9月確認)
• 信頼関係破壊の法理:最高裁判例(昭和39年7月28日など)の積み重ねによって確立した考え方で、賃貸借のような継続的な契約は、滞納があっても「貸主と借主の信頼関係が壊れた」と言えるまでは解除できない、というもの(最高裁判所第三小法廷の昭和39年7月28日判決〔民集18巻6号1220頁〕は、賃料不払いを理由とする解除が信義則に反し許されないとされた事例。有斐閣Onlineの判例情報で確認。判決文の原文は確認できていない。2026年9月確認)

つまり、借地借家法自体ではなく、民法の解除ルールと判例の考え方が、実際の猶予期間を左右しています。

借地借家法が守っているのは何か｜正当事由ルールは滞納の解除には及ばない

借地借家法でよく知られているのは「正当事由」のルールです。これは、貸主が契約の更新を拒絶したり解約を申し入れたりする場合、正当な事由がなければ認められない、という借主保護の規定です(借地借家法28条)。

ただし、この正当事由のルールは、貸主都合で契約を終わらせる場面(更新拒絶・解約申入れ)に適用されるものです。28条の条文が対象にしているのは、貸主による更新拒絶の通知(26条1項)と解約の申入れで、賃借人が家賃を滞納した結果としての解除(債務不履行解除)は挙げられていません(e-Gov法令検索、2026年9月確認)。そのため、正当事由のルールは滞納による解除には及びません。滞納による解除は、民法541条の催告解除と信頼関係破壊の法理によって判断されます。

この違いを整理すると次のようになります。

何ヶ月の滞納で「信頼関係破壊」と判断されるか｜裁判例の目安

弁護士事務所の解説では、裁判例の傾向として、家賃3ヶ月分程度の滞納が、信頼関係が破壊されたと判断される一つの目安とされています(弁護士法人朝日中央綜合法律事務所、ベンナビ債務整理、2026年9月確認)。1〜2ヶ月分の滞納だけで強制退去になる可能性は低いとされています(ベンナビ債務整理、2026年9月確認)。2〜3ヶ月程度で信頼関係の破壊が認められる傾向があるとする解説もあります(弁護士法人さくら北総法律事務所、2026年9月確認)。法律や最高裁が月数を定めているわけではなく、事案ごとの総合判断です。

ただし、目安はあくまで目安です。判断は滞納の月数だけでなく、次のような事情を総合して行われます。

• 滞納の常習性(過去にも繰り返し滞納していたか)
• 滞納に至った経緯(一時的な資金繰りの悪化か、支払う意思自体がないのか)
• 借主が貸主と連絡を取り、支払う意思を示しているか
• 家賃以外の契約違反(無断転貸・用法違反等)があるか

実際に、東京地方裁判所令和3年11月30日判決では、契約後1年も経たないうちから滞納を繰り返し、滞納額が家賃2ヶ月分に達した借主について、貸主が支払わなければ解除する旨を通知しても滞納を解消しなかった事例で、裁判所は信頼関係の破壊を認めたと紹介されています(オーブ法律事務所の解説による。判決文の原文は確認できていません。この事案が店舗・オフィスの賃貸借かどうかも、解説からは分かりません。2026年9月確認)。3ヶ月という目安より短い期間でも、滞納の常習性や誠意の欠如が重なれば、解除が認められる場合があるということです。

滞納から明け渡しまでの流れ｜督促→催告→解除→訴訟→強制執行

家賃滞納が始まってから実際に明け渡し(強制執行)に至るまでは、次の順番で進みます。

家賃滞納の発生から強制退去が執行されるまでの通算期間について、裁判所・法務省・国土交通省の公表資料には平均を示した統計は見当たりませんでした(裁判所が公表している統計は訴訟の審理期間などで、滞納から強制執行までの通算ではありません。2026年9月確認)。弁護士事務所の解説には、「平均で約5〜7ヶ月と言われている」とするもの(VSG弁護士法人)と、契約解除通知まで1〜3ヶ月程度・訴訟提起まで1ヶ月程度・判決から強制退去まで1〜2ヶ月程度とするもの(ベンナビ債務整理)がありますが、どちらも統計などの根拠は示されていません(2026年9月確認)。この日数は借主が滞納にどう対応するか(支払う・連絡する・訴訟で争う等)によって大きく変わるため、ごく大まかな目安として捉えてください。

計算例:家賃20万円の店舗を3ヶ月滞納した場合にいくら請求されるか

前提を1つ仮に置いて計算します。

• 月額家賃:20万円(共益費込み)
• 契約書に定める遅延損害金の利率:年14.6%と仮置き(消費者契約法9条2号が消費者との契約に置く上限の数字。事業者どうしの契約にはこの上限がなく、利率は契約書ごとに異なるため、自社の契約書で確認する。契約書に定めがなければ民法419条により法定利率の年3%で、2026年4月〜2029年3月も年3%。e-Gov法令検索、法務省、2026年9月確認)
• 滞納期間:3ヶ月(概算のため、元本の全額が90日間遅れたものとして計算)

計算は次の順です。

1. 滞納家賃の元本:20万円 × 3ヶ月 = 60万円
2. 遅延損害金(簡易概算):60万円 × 年14.6% × (90日÷365日) ≒ 2万1,600円
3. 滞納額の合計(概算):60万円 + 約2万1,600円 = 約62万1,600円

なお、実際には月ごとに遅れた日数が違います(1ヶ月目分は90日、2ヶ月目分は60日、3ヶ月目分は30日)。月ごとに数えると、20万円 × 年14.6% × (90日+60日+30日)÷365日 ≒ 1万4,400円で、上の概算は多めに出ています。年3%の場合は、同じ計算で約3,000円です。

ここに、明け渡しに至った場合は原状回復費用や、訴訟になった場合の弁護士費用・訴訟費用が別途かかります。遅延損害金の利率・原状回復の範囲は契約書ごとに異なるため、自社の賃貸借契約書の該当条項を確認してください。

無催告解除特約があっても、いきなり解除されるわけではない

契約書に「家賃の支払いが1回でも遅れたら、催告なしに契約を解除できる」といった無催告解除特約が入っている場合があります。

最高裁の昭和43年11月21日判決は、無催告解除特約について、催告をしなくても不合理とは言えない事情がある場合に限って無催告解除を認める、という考え方を示したと紹介されています(判決文の原文は確認できていません)。滞納の月数については、3ヶ月以上なら多くの判例が解除を有効としている一方、1ヶ月程度では無効とする傾向が強い、という解説があります(東京・埼玉の理系弁護士、2026年9月確認)。つまり、特約があっても、信頼関係を破壊していない程度の滞納であれば、その解除は無効と判断される可能性があります。

チェックリスト:家賃を滞納した経営者が今すぐ確認すること

□ 賃貸借契約書を確認し、遅延損害金の利率・無催告解除特約の有無・原状回復の条件を把握した □ 現在の滞納額と滞納月数を正確に数え、いつから滞納が始まっているかを整理した □ 貸主(管理会社)からの督促・催告書面が届いているか、内容証明郵便かどうかを確認した □ 貸主に対して、滞納の事情と支払う意思を自分から連絡した(連絡の有無が信頼関係破壊の判断に影響する) □ 資金繰り自体が厳しい場合、家賃以外の支払い(仕入・税金・借入返済等)との優先順位を整理した □ 交渉や訴訟になる可能性がある場合、早い段階で弁護士に相談する準備をした

文例:貸主へ支払い猶予を相談する文面

件名:賃料お支払いに関するご相談とお詫び

〇〇不動産管理株式会社
ご担当〇〇様

いつもお世話になっております。
〇〇店(または〇〇事務所)を賃借しております、
株式会社〇〇の〇〇です。

〇月分の賃料お支払いが遅れておりますこと、
深くお詫び申し上げます。

現在、下記の状況でございます。

・滞納額:〇月分〜〇月分 合計〇〇円
・滞納の理由:〇〇(例:主要取引先からの
 入金遅延により、一時的に資金繰りが
 悪化しております)
・支払いの見込み:〇月〇日までに〇〇円を
 お支払いできる見込みです

つきましては、上記のお支払い予定について
ご了承いただけますと幸いです。また、分割での
お支払いが可能かどうかについても、あわせて
ご相談させてください。

ご迷惑をおかけしており申し訳ございませんが、
何卒よろしくお願い申し上げます。

株式会社〇〇 〇〇
連絡先:〇〇

滞納が発生した時点で自分から連絡し、支払う意思と見込みを具体的に示すことが、信頼関係破壊と判断されないための実務上のポイントです。

次にやること

まず、自社の賃貸借契約書を開いて、遅延損害金の利率と無催告解除特約の有無を確認してください。 その上で、滞納が発生している(またはしそうな)場合は、貸主が動く前に自分から連絡し、この記事の文例を参考に支払いの見込みを伝えてください。連絡と支払う意思の提示自体が、信頼関係破壊と判断されないための最初の一歩になります。

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※本記事は2026年9月時点の調査に基づく情報整理です。個別の契約内容の解釈、解除の有効性の判断、交渉・訴訟への対応は、弁護士にご確認ください。本記事は特定の対応方法を推奨するものではありません。

出典 - e-Gov法令検索「民法」第541条(催告による解除) https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089(2026年9月確認) - e-Gov法令検索「借地借家法」第28条(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件) https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090(2026年9月確認) - e-Gov法令検索「民法」第419条(金銭債務の特則) https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089(2026年9月確認) - e-Gov法令検索「消費者契約法」第9条 https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC0000000061(2026年9月確認) - 法務省「令和8年4月1日以降の法定利率について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00366.html(2026年9月確認) - 有斐閣Online「最判昭和39・7・28民集18巻6号1220頁」 https://yuhikaku.com/articles/-/55172(2026年9月確認) - VSG弁護士法人「家賃滞納から強制退去までの期間」 https://vs-group.jp/lawyer/tachinoki/rent/non-payment/(2026年9月確認) - 弁護士法人さくら北総法律事務所「催告と解除の意思表示」 https://sakura-hokuso.com/houjinhoumu/akewatashi/saikoku.html(2026年9月確認) - ベンナビ債務整理「家賃滞納で強制退去？流れやその後どうなるか」 https://saimuseiri-pro.com/columns/other/555/(2026年9月確認) - 弁護士法人朝日中央綜合法律事務所「借地借家法又は借家法の適用される場合の立退き方法」 https://ac-tachinoki.jp/manual/5339/(2026年9月確認) - 東京・埼玉の理系弁護士「無催告解除特約・当然解除特約の有効性(借地借家法との抵触)」 https://www.mc-law.jp/fudousan/21018/(2026年9月確認) - オーブ法律事務所「家賃・賃料滞納を理由とした契約解除ができる場合」(東京地裁令和3年11月30日判決の紹介) https://aube-fudosan.com/tainou_keiyakukaijo/(2026年9月確認)